Моніторинг земель, землевпорядкування та територіальне планування

Земля в котеджних селищах, як правило, призначена для індивідуального житлового або дачного будівництва. І часто в “дачному” статусі ця земля знаходиться зовсім недавно.

Щоб чітко уявляти переваги або недоліки правового статусу конкретної ділянки, покупцеві слід знати механізми зміни статусу земель. Неуважність в цьому питанні може дорого йому обійтися, адже якщо земля використовується з порушеннями, будь-які будови на ній можуть бути визнані самовільними і підлягають знесенню

Класифікація земель

Вся земля в Україні ділиться на категорії:

1) землі сільськогосподарського призначення;
2) землі поселень;
3) землі промисловості та іншого спеціального призначення;
4) землі особливо охоронюваних територій і об’єктів;
5) землі лісового фонду;
6) землі водного фонду;
7) землі запасу.

Цей список є вичерпним.

Земля кожної категорії ділиться з певних видів дозволеного використання. Наприклад, землі поселень можуть бути призначені для:

- Індивідуального житлового будівництва;
– Малоповерхового житлового будівництва;
– Багатоповерхового житлового будівництва;
– Будівництва багатофункціональних торгово-офісних центрів.

Землі сільськогосподарського значення за видами дозволеного використання поділяються на:

- Використовувані для сільськогосподарського виробництва (зазвичай вказується конкретний вид сільськогосподарської діяльності: рілля, тваринництво, багаторічні насадження);
– Призначені для садівництва, городництва;
– Під дачне будівництво.

На відміну від категорій земель, список дозволених видів використання не є вичерпним. Що саме можна будувати на землях поселень, визначається муніципальними властями. Відповідні зміни, що стосуються виду дозволеного використання, оформляються внесенням змін до земельного кадастру, власнику чи іншому правовласнику видається свідоцтво про право на землю із зазначенням виду дозволеного використання.

Використовувати земельну ділянку не за призначенням заборонено. На землі поселень, призначеної для індивідуального житлового будівництва, не можна будувати багатоповерхові житлові будинки і навпаки. На сільгоспземлях, призначених для рослинництва, без зміни дозволеного виду використання не можуть бути побудовані тваринницькі ферми або дачі.

Землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися громадянами, в тому числі фермерами, під садівництво, особисте підсобне господарство і т. п. При цьому вид дозволеного використання земельної ділянки вибирається правовласником самостійно, за винятком особливо цінних сільськогосподарських угідь, власники яких не можуть займатися нічим, окрім сільськогосподарського виробництва.

Під угіддями розуміються ріллі, сіножаті, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями (садами, виноградниками і т. п). Особливо цінні угіддя визначаються нормативними актами.

Що станеться, якщо ви порушите режим використання земель? Якщо ви звернетеся до органів місцевого самоврядування за отриманням дозволу на будівництво, хоча характер споруджуваного об’єкта не відповідає виду дозволеного використання землі, то такий дозвіл вам не дадуть. Якщо ж ви почнете будувати самі, то вас покарають за самовільне будівництво. Інспектор територіального управління накладе на вас штраф за самовільне будівництво, а матеріали перевірки передасть в районну прокуратуру для підготовки судового позову про знесення незаконних споруд.

Як побудувати дачу?

Все, що ви дізналися з попередньої частини цієї статті, необхідно, щоб твердо засвоїти: не варто купувати землю, в якій не вказані в числі видів дозволеного використання індивідуальне житлове будівництво (для категорії “Землі поселень”) або дачне будівництво (категорія “Земля сільськогосподарського призначення “). Однак іноді девелопер ще не завершив оформлення нового дозволеного виду використання, тому він пропонує укласти так званий попередній договір, посилаючись на те, що до моменту оформлення прав на землю він вже переведе землю в потрібну категорію. Якщо в котеджному селищі продаються ділянки без підряду на будівництво, то девелопер зазвичай запевняє, що до початку нового будівельного сезону у нього все буде готово. Але проблема в тому, що переведення землі недостатньо: важливо ще отримати дозвіл на будівництво. Повний цикл зміни дозволеного виду використання може зайняти чотири – шість місяців. Тому необхідно знати алгоритм зміни дозволеного виду використання під дачне будівництво, щоб, вчасно задавши девелоперу пару питань, ви могли усвідомити, в якій стадії знаходиться оформлення документів.

У першу чергу девелопер повинен отримати узгодження державних і муніципальних органів на зміну виду дозволеного використання, в тому числі отримати позитивний висновок державної екологічної експертизи. Після отримання погоджень він направляє заяву до районної адміністрації з проханням про зміну виду дозволеного використання. Глава району випускає постанову про призначення комісії з проведення публічних слухань про доцільність будівництва дач на даній земельній ділянці. Оповіщення жителів про час і місце проведення публічних слухань здійснюється через районну газету. Правовласники земельних ділянок, що мають спільні кордони з майбутнім котеджним селищем, сповіщаються комісією районної адміністрації поштою. Після проведення публічних слухань, в протоколі яких відбиваються всі надійшли зауваження та пропозиції, комісія складає висновок про результати публічних слухань, яке публікується в районній газеті. Одночасно голова комісії направляє голові районної адміністрації засновані на висновку про результати публічних слухань рекомендації про зміну виду дозволеного використання. Важливо відзначити, що, які б заперечення проти переведення землі під дачі на публічних слуханнях ні висувалися, які б рекомендації комісія ні виробляла, глава районної адміністрації приймає рішення самостійно. Однак, якщо воно комусь із зацікавлених осіб не сподобається, він має право його оскаржити. У цьому випадку процедури можуть бути припинені, тобто оформлення нового дозволеного виду використання буде заморожено на невизначений термін, і, отже, отримати дозвіл на будівництво будинку ні ви, ні девелопер не зможете. На підготовку, проведення та оформлення результатів публічних слухань зазвичай іде 1-1,5 місяці. Протягом трьох днів з моменту отримання рекомендацій комісії глава району випускає постанову про зміну виду дозволеного використання, яке також підлягає опублікуванню у місцевій газеті. Постанова голови району дає підставу для внесення до Єдиного державного реєстру земель зміни щодо виду дозволеного використання земельної ділянки, отримання кадастрового плану з новим видом дозволеного використання. На оформлення цих документів йде місяць, після чого слід зареєструвати зміни в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, отримати нове свідоцтво з новим видом дозволеного використання, на що йде ще місяць. Втім, останні дві процедури – вже формальність. Якщо девелопер може пред’явити вам постанову районної адміністрації про зміну дозволеного виду використання земель, це вже добре.

Що дає статус земельної ділянки сільгосппризначення з дозволеним видом використання “дачне будівництво”? На такій ділянці дозволено зведення житлової будови без права реєстрації та проживання в ньому або житлового будинку з правом реєстрації та проживання. Звичайно, для більшості мешканців котеджних селищ проблема реєстрації не варто, адже більшість з них мають квартиру в місті. Однак навіть теоретична можливість прописки на дачі надає її господарям впевненість і підвищує ринкову вартість об’єкта заміської нерухомості. Однак статус дачі (житлового будинку на земельній ділянці, відведеній під дачне будівництво) недостатній для повноцінного життя за містом. Включення землі коттеджного селища до складу землі поселень і, відповідно, визначення виду дозволеного використання як індивідуальне житлове будівництво дозволяє підключити регіональні та муніципальні влади до вирішення проблем розвитку соціальної інфраструктури, у тому числі дозволяє будувати школи, дитячі сади, медичні установи, дороги і системи комунікацій . Тому якщо майбутній власник розглядає заміську нерухомість як основне, а міську квартиру – як допоміжний житло, то йому, по-перше, варто подумати про придбання землі саме під індивідуальне житлове будівництво, а по-друге, після завершення будівництва будинку зареєструватися там за місцем проживання, а також зареєструвати сім’ю, в тому числі неповнолітніх дітей. Крім усього іншого, зареєстрованих в котеджному селищі, включеному до складу села, чекає ще один бонус: жителі селища можуть обрати лояльну їм місцеву адміністрацію сільського округу. Населення традиційних сіл навколо великих міст, як правило, офіційно складається з трьох-чотирьох чоловік, інші мешканці – спадкоємці дісталися від батьків будинків – живуть у місті і використовують спадщину під дачі. Це означає, що зареєстровані в сільському окрузі жителі котеджних селищ отримують суттєвий відсоток голосів на муніципальних виборах. Обравши місцеву владу, нові селяни вправі розраховувати на її сприяння у вирішенні таких насущних побутових проблем, як ремонт дороги, прокладка газопроводу або оптоволоконного кабелю для високошвидкісного інтернету за пільговими, а не комерційними розцінками або за рахунок фінансування, передбаченого державними цільовими програмами з розвитку села, житлових програм і т. п.

В цьому і полягає одна з причин, чому серйозні девелопери під кінцевою метою переведення земель, які пропонуються покупцям будинків у котеджних селищах, розуміють переведення землі в категорію земель поселень з правом індивідуального житлового будівництва (для котеджів) і малоповерхового будівництва (для таунхаусів). Отримання дозволу на використання земель сільгосппризначення під дачне будівництво серйозними девелоперами розглядається як проміжний етап, необхідний для початку будівництва. Оскільки принципових відмінностей між дачним котеджним селищем і котеджним селищем в межах поселень з точки зору архітектурного вигляду, забезпечення комунікаціями та об’єктами внутрішньої інфраструктури немає, покупці заміської нерухомості в підготовлених девелоперами котеджних селищах повинні бути впевнені, що, почавши будівництво в дачному селищі, після закінчення будівництва вони отримають котедж в межах населеного пункту. Але, оскільки процедура оформлення землі під індивідуальне житлове будівництво складніше і займає в середньому 9-12 місяців, а іноді розтягується і до двох років, девелоперам краще все-таки починати з оформлення землі під дачі.

Читайте на cайті:

Теги: , ,

Залишити коментар

  • Вікна ПВХ
    Поради покупцеві при виборі металопластикового вікна

    тротуарна плитка
    Основні ознаки якісної тротуарної плитки

    Бітум
    Бітум покрівельний